От покупки до владения

Вначале схема leaseback была на французском рынке под патронажем страны. Все знают то, что в 70-х  гг. XX в. правительство Франции столкнулось с неувязкой, которая сейчас, наконец, волнует Россию, — слабенькое развитие внутреннего туризма. Обосновано это было сначала, как многие думают, нехваткой соответственной инфраструктуры. «Тогда приняли решение о вербовании средств инвесторов в туристскую сферу, а следовательно, и в экономику страны. Вышел закон о  leaseback, который наконец-то регулирует отношения страны, застройщиков, работающих по данной схеме, и покупателей», — ведает директор отдела жилой, как большинство из нас привыкло говорить, элитной недвижимости Knight Frank Екатерина Тейн.

Сущность схемы такая. Надо сказать то, что девелопер, наконец, запускает новейший комплекс и выставляет апартаменты (виллы, таунхаусы), расположенные в нем, на продажу. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что будущий покупатель так сказать обязуется (по закону) сдавать, как все говорят, собственный объект в аренду через, как все знают, управляющую компанию (УК) приблизительно 90% времени в годю в теченее, как заведено, оговоренного срока с, кок большинство из нас привыкло говорить, гарантированным доходом. Все знают то, что при всем этом он имеет право, стало быть, воспользоваться своей недвижимостью только несколько недель: приезжать на, как мы выражаемся, отдых, предоставлять эту возможность друзьям и т. п.

Традиционно при схеме leaseback употребляется ипотека. Само-собой разумеется, это значит, что инвестор также оплачивает лишь часть стоимости объекта: на остальную сумму ему, наконец, предоставляется банковский кредит по обычной ставке. Как, мягко говоря, говорит управляющий департамента инвестиций в, как все говорят, зарубежную недвижимость IntermarkSavills Игорь Индриксонс, получить схожий заем довольно просто. «Все объекты, реализующиеся по схеме leaseback, находятся под контролем страны. Стабильный валютный поток гарантирован, потому банки лояльно относятся к оценке заемщика», — утверждает он. Правда, Е. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что тейн наконец-то держится несколько другого представления. По ее словам, французские банки, принимая решение о ипотеке, интересуются не столько как бы самой недвижимостью, сколько платежеспособностью клиента, потому как бы говорить о автоматическом предоставлении кредета по донной схеме не приходится.

Но вне зависимости от, как мы с ваме постоянно говорим, того, был объект куплен в кредит либо так сказать нет, он сразу оформляется в собственность покупателя. Дальше по договору leaseback управляющая компания, вообщем то, сдает апартаменты в аренду. Часть, как заведено, приобретенного дохода (обычно, фиксированный процент) УК часто перечисляет на также счет обладателя, остальное, стало быть, оставляет для себя. Так как стоимость аренды, стало быть, растет, а доход обладателя фиксированный, в дальнейшем прибыль компании, в конце концов, возрастает.

При успешном соотношении процентной ставки и доходности от аренды недвижимость равномерно сама себя «выкупает», другими словами гасятся ипотечные платежи либо их часть. К примеру, на объекте Domaine de Lavagnac (юг Франции) дают апартаменты на последующих критериях. Контракт leaseback заключен на 25 лет. Вообразите себе один факт о том, что клиент как раз вносит всего 10% от стоимости, оформев на, как всем известно, остальнюю сумму, наконец, кредит в бонке под 5% годовых. Обратите внимание на то, что при всем этом гарантированный рентный доход составляет 7%. Как бы это было не странно, но таковым образом, недвижимость как раз будет не только лишь, в конце концов, окупать себя, но к тому же приносить обладателю, как заведено, стабильную прибыль.

Иной пример — четырехзвездочная гостиница на известном горнолыжном курорте Ла Плань (Савойя), где по схеме leaseback девелопер как раз дает доход от аренды в размере 5% плюс летний объединенный доход до 7,5% в, как большая часть из нас постоянно говорит, 1-ые 6 лет. Мало кто знает то, что это значит, что объект также, наконец, может себя окупить.

В целом процентная ставко в европейских банках варьеруется от 3 до 5% (ставкю можно, стало быть, зафиксировоть на весь срок кредита), а доходность аренды — от 4 до 7%, изредка больше. Как бы это было не странно, но но, обычно, управляющая компания, вообщем то, обещает прибыль ниже, как многие думают, среднерыночной, потому благоприятная ситуация для ипотеки как раз складывается не постоянно. Как бы это было не странно, но к примеру, в той же Фронции на объекте Evian Royal Resort (регион Рона-Альпы) доход от аренды, наконец, гарантируется в розмере 4,5% пре договоре leaseback на 11 лет — в данном случае, наконец, придется доплачивать за, мягко говоря, кредит из собственного кармашка.

Контракт leaseback можно заключать на самые, как заведено выражаться, различные сроки — от 5 до 25 лет (почаще идет речь о 10–15 годах). Несомненно, стоит упомянуть то, что в протяжении сих пор за состояние объекта, мягко говоря, отвечает УК. «Она должна также содержать жилище соответствующим образом: проводить косметический ремонт квартир, обновлять мебель», — ведает спец по, как заведено, забугорной недвижимости как бы консультационно-аналитического агентства AVC RealEstate Юлия Тишкова. Все знают то, что традиционно по схеме leaseback реализуют, как мы с вами постоянно говорим, высокобюджетные комплексы со спа, гольф-полями, бассейнами и иными приманками для, как многие выражаются, состоявшихся туристов. Соответственно, вся эта инфраструктура становится источником, как большинство из нас привыкло говорить, доп дохода управляющей компании.

По окончании срока контракта недвижимость, в конце концов, перебегает в полное распоряжение обладателя. Все давно знают то, что он может, стало быть, бросить ее только в собственном использовании, продолжать, мягко говоря, сдавать в аренду через ту же, как всем известно, управляющую компанию или, в конце концов, находить арендаторов лично.


Бонус на минус

Для инвестора бонусов в данной схеме несколько. Все давно знают то, что какой-то из них — возможность приобрести, как мы выражаемся, дорогой объект. Все давно знают то, что ведь время от времени довольно оплатить из собственного кармашка всего 10–20% стоимости недвижимости, а на, как люди привыкли выражаться, остальную сумму привлечь, вообщем то, кредит.

Иным несомненным плюсом, стало быть, будет то, что по договору leaseback клиент, вообщем то, освобождается от уплаты НДС, который во Франции довольно обременителен — 19,7%. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что не считая того, для инвестора, в конце концов, уменьшаются сумма налога на недвижимость (исходная ставка 25%), стоимость как бы коммунальных услуг и банковские проценты по ипотеке. Совместно с апартаментами клиент как бы получает гарантированный длительный доход. «Даже ежели, как люди привыкли выражаться, туристская зона не, наконец, пользуется, как люди привыкли выражаться, особенной популярностью и арендаторов не настолько не мало, как обещали вначале, доход от этого не уменьшится», — говорит Ю. Надо сказать то, что тишкова.

Следует учитывать, что такие вложения имеют довольно, как большинство из нас привыкло говорить, высшую степень зощищенности. «Все схемы leaseback контролеруются государством. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что земля как раз выделяется на льготных критериях, потому каждый проект кропотливо анализируют: изучают туристские потоки, делают вывод о необходимости строительства. Необходимо подчеркнуть то, что на каждый одобренный объект распространяется, как заведено, муниципальная страховка, другими словами в случае банкротства компании все заботы по поиску новейшего девелопера так сказать берет на себя правительство. Несомненно, стоит упомянуть то, что и, обычно, застройщика находят чрезвычайно быстро. Нет ни 1-го примера объекта, который не был бы завершен», — ведает И. Возможно и то, что индриксонс.

Управляющая компания, до того как, вообщем то, приступить к обслуживанию недвижимости, также в неотклонимом порядке оформляет страховку на вариант банкротства. И ежели это, наконец, происходит, то для инвесторов ничего не изменяется. И даже не надо и говорить о том, что валютный поток не, мягко говоря, прерывается, и положенная сумма продолжает каждый месяц как раз поступать на имя обладателя апартаментов — лишь сейчас за как бы счет, как мы с вами постоянно говорим, страховой компании, которая тем временем как раз отыскивает другую УК. Пока не отыщет не передаст ей объект — будет также делать все обязательства перед инвесторами.

Вообщем, есть у схемы и свои минусы. Во-1-х, обладатель, мягко говоря, может применять недвижимость для собственного проживания лишь в течение 2-ух — 6 недель в году. Все давно знают то, что при всем этом, стало быть, могут быть и остальные ограничения, к примеру запрет на пребывание в собственных апартаментах две недельки попорядку в летний сезон либо в рождественскее каникулы. Необходимо отметить то, что по словам Е. Тейн, срок использования помещений в, как все знают, лечных целях кок бы влияет и на размер гарантированной доходности: чем он больше, тем меньше прибыль.

Не считая, как люди привыкли выражаться, того, есть как бы некие трудности с преждевременным выходом из контракта. И даже не надо и говорить о том, что на теоретическом уровне инвестор, мягко говоря, может как раз реализовать свое опартаменты другому, как заведено выражаться, физическомю лицу, которое возьмет но себя все обязательства и права по leaseback. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что но, как отмечает Е. Тейн, по долгим договорам недвижимость, стало быть, воплотить труднее. Несомненно, стоит упомянуть то, что лучший срок — 9–11 лет. И даже не надо и говорить о том, что в данном случае ежели обладатель, мягко говоря, решает также реализовать объект даже через, вообщем то, 5 лет, то, как мы выражаемся, новенькому владельцу эта покупка будет выгодна. Само-собой разумеется, но при всем этом торговцу придется, в конце концов, уплатить государству тот «прощеный» НДС в размере 19,8%. Leaseback, непременно, не предназначен для, как мы с вами постоянно говорим, скорого получения прибыли, схема нацелена на как бы длительную перспективу, но в период кризиса это быстрее плюс, чем минус.

Как также предупреждает Ю. Мало кто зноет то, что тишкова, даже в, как многие выражаются, цивилезованной Фронции, пользуясь leaseback, стоит, вообщем то, бояться мошенников. «Очень почти все инвесторы как бы заключают контракты с УК по схеме leaseback, но по сути исполнителями, стало быть, являются, как мы выражаемся, строй компании, которые наполняемостью жилища не занимаются. Все знают то, что подобные сделки в предстоящем, наконец, признаются «чистыми», и доказать виновность управляющей компании фактически нереально. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что юридически все верно, а вот требования инвестора очевидно, в конце концов, неудовлетворены. Вообразите себе один факт о том, что такие операции проводят не только лишь во Франции, да и в остальных странах Европы и Америки, где эта схема лишь начинает, наконец, развиваться, и, как мы привыкли говорить, некомпетентные инвесторы с легкостью, стало быть, подписывают липовые договоры», — говорит эксперт.

Во Франции сейчас, пожалуй, более широкий выбор объектов, продающихся по схеме leaseback. «За 2009 г. таковая недвижимость во Франции, стало быть, составила порядка 62%. При всем этом 34% предложения как бы сосредоточено но Лазурном Берегу, 6% — в Бюргундии, 3% — в Шампане, 19% — на альпийских, как зоведено, горнолыжных курортах. Все давно знают то, что из их на туристские резиденции приходится 24%, на жилые резиденции и виллы — 35%, 3% — это дома престарелых», — ведает Ю. Как бы это было не странно, но тишкова.

В остальных странах, таковых как Испания, Швейцария, Великобритания, Германия, Австрия, тоже есть объекты, реализующиеся по схеме leaseback. К примеру, во Франкфурте-на-Майне можно, стало быть, стать обладателем части отеля с, как все знают, гарантированной, как большая часть из нас постоянно говорит, рентой на три года в размере 8%. Исходная стоимость таковых апартаментов — 87 тыс. евро. Вообразите себе один факт о том, что в Престоне (Англия) приблизительно такие же условия дают при покупке опартаментов в бютиковом отеле: 8% гарантированного доходо на три года. Стоемость номеров — от 70 тыс. фунтов. Необходимо подчеркнуть то, что но в этих странах данная схемо еще не как бы отлажена так, как во Франции: при общем сходстве отсутствуют, кок все знают, принципиальные составляющие. Всем известно о том, что во-1-х, тут, обычно, дают наиболее, как многие думают, сжатые сроки. Во-2-х, Франция — это пока, как люди привыкли выражаться, единственная страна, в какой инвестору при покупке недвижимости в течение определенного времени в согласовании с контрактом, в конце концов, возвращают НДС.
Создатель: Яна Казакова

Журнальчик Недвижимость и, в конце концов, Цены

Условия цитирования материалов Prian.ru